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授信和受益对象分离 租金贷遇资金池风险

2020-11-28 08:58:45 中国经营报 

本报记者 秦玉芳 郝亚娟 广州 上海报道

继青客公寓后,蛋壳公寓再曝拖欠业主房租导致租户被强制退租,与此同时大量办理分期贷款的租户面临退租难退贷情况,合作银行也被波及。租金贷风险再度引发市场关注。

据多家网络投诉平台公告显示,仅10月份以来就有数百份蛋壳公寓退租租户要求银行终止租金贷还款的投诉。

“一旦机构资金链出现问题,无法替退租租户偿还剩余贷款,银行断贷风险将转嫁给租户。”某银行业人士透露,近来频繁出现上述问题,主要是疫情后公寓长租市场出现波动,机构资金链紧张,长租短付模式下,机构拖欠业主租金,导致业主强制收回公寓;为了获取长期资金,机构一般都与银行合作为租户办理分期贷款,银行将长期租金一次性支付给机构,租户按月偿还银行贷款,授信对象和受益对象分离。

业内分析认为,解决租金贷的增信与风险分担、转嫁问题是租金贷下一步可持续发展的关键。

退租难退贷问题蔓延

连日来,蛋壳公寓因租客退租后银行贷款无法结清等问题屡遭投诉。据黑猫投诉平台、21聚投诉等网络投诉平台显示,仅11月以来,关于蛋壳公寓投诉达数百条,强制退租、不退贷款等问题成为关注焦点。

蛋壳公寓租户刘先生告诉《中国经营报(博客,微博)》记者,11月22日,其在蛋壳公寓所租房的房东授意小区物业停掉了租房供电,并要求所有租户限期搬离。“业主告诉我们,蛋壳公寓已半年未向房东缴付房租。可我与蛋壳公寓签订了一年的合同,预付了一年的房租。蛋壳公寓和房东之间的合同纠纷不应由租户来承担后果。”

一位蛋壳公寓业主透露,按照合同约定,蛋壳公寓应在10月1日前支付3个月的房租,但截至目前已拖欠租户2个月房租近40天,如果蛋壳公寓再不支付房租,其只能强制收回房子。

公寓租户被强制退租的同时,面临租房贷款难以中断进而影响征信问题。

租户杨先生也透露,其于今年9月4日续租了蛋壳公寓的公寓,10月底就开始出现断网的情况,11月14日办理了退租申请。“截至目前,房屋退租手续已经办了,但与银行的分期付款仍没有按照合同约定随之解除,还有将近2万元的贷款仍需要我继续偿还。”

深圳的一位租户向记者透露,蛋壳公寓不给房东打款,最近保洁服务也中断了,房东已经通知要求租户退租。“当初签合同时,在管家的推荐下我办理了租金贷,现在蛋壳公寓方违约,房东要赶人,贷款也不能解除。”

多数已退租的租户均存在上述类似情况,已办理退租手续,但蛋壳公寓未向银行偿还剩余贷款,导致租户与银行的租金贷合同难以终止,影响租户个人征信记录。

蛋壳公寓某租房管家介绍,租户签订协议时可选择一次性付款和分期付款两种方式支付租金,分期付款一般就是指向银行申请的租金贷业务。据其介绍,租户填写申贷资料,向银行申请一笔租房贷款,审核通过后,合作银行会将资金一次性支付给蛋壳公寓,租户每月向银行还款。如果租户中途退出,蛋壳公寓会将剩余贷款支付给银行,贷款结清。

据蛋壳公寓用户中心发布的一份合同信息确认通知显示,分期付的付款方式,为蛋壳公寓与银行合作提供的租金分期/租金贷业务;根据协议,租房合同解除,分期借款协议也会随之解除。

针对租户投诉,有银行日前发布的公告显示,如租户已被强制退租搬离,可以通过公众号进行信息登记,银行将尽快核实确认,协助解决租赁纠纷;至少在2021年3月31日前,已办理租房消费贷的客户征信将不受影响。不过据有租户称,尽管进行征信处理,但银行仍要求租户尽快筹集自己偿还贷款。

上述蛋壳公寓租房管家透露,目前租户办理分期付的较多,主要是一次性缴纳长期租金对很多租户来说压力较大,同时分期付的付款形式会有一些优惠政策,日常业务中推荐的也比较多。

据蛋壳公寓公司最新财报显示,2017~2019年该公司净亏额分别为2.72亿元、13.69亿元、34.37亿元;且2017~ 2019年前9个月,其使用租金贷的租客占比分别高达91.3%、75.8%、67.9%。

值得注意的是,住建部等六部门早在去年12月印发的指导意见中就明确,住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%。

“蛋壳公寓的模式是先从房东手里租房,然后再转租给租客,这其中引入贷款,放大了杠杆。蛋壳公寓向房东支付的租金是季度付;而向租客收租金是年付或者两年付,通过这一模式拿到大量资金实现快速扩张。”某金融科技人士指出。

关键要解决增信与风险分担问题

不仅蛋壳公寓,今年以来青客、自如等长租公寓平台也均出现上述问题。为何今年以来长租公寓平台已退租但却难退贷问题频发?

中原地产首席分析师张大伟此前接受记者采访时表示,如青客公寓、蛋壳公寓等长租公寓运营平台,采用的基本都是长租短付的业务模式,一方面通过银行分期贷款等刺激措施一次性收取租户长期租房资金;另一方面则按月或季度向房东支付短期租金,利用租金差价和租金支付的时间差盈利。“这样的模式,一旦出现市场波动或者资金挪作他用,可能导致运营平台出现资金断裂的问题,风险较高。”

在张大伟看来,这种长租短付的业务模式实质上是一种伪长租公寓模式,主要看中的是长租短付产生的资金池,带有金融属性,风险较高。

互联网银行相关业务人士透露,银行与公寓运营平台合作的租金贷业务,一般是由平台收集租客审贷意愿,并进行初步筛查后提交给银行,银行再依据自己的风控模型进行风控审核;贷款审核通过后,银行会将租金一次性付给平台,租户会以每月分期付款的形式偿还银行贷款。“在前期业务模式设计中,合作平台要为租户贷款兜底,一旦租户退租,平台需要向银行支付剩余贷款,银行与平台结清贷款后,会终止与租户的剩余还款业务。”

记者从多家与长租公寓平台合作的互联网银行了解到,银行在选择合作平台时会对其资金、规模、公寓运营情况等资质进行综合评估考察;以往合作并没有太大问题,但随着疫情后长租公寓市场波动,很多公寓运营平台资金链断裂,拖欠房东租金,也无力偿清退租租户剩余贷款,导致银行与贷款租户分期贷款难以结清。

银行与公寓运营平台贷款合作中,风险为何转向租户?如何控制风险?

在某资深银行人士看来,蛋壳公寓暴雷的关键在于租金贷中授信对象和受益对象分离。

“长租公寓的问题不出在市场,而是商业模式跑偏了,把租金差作为收入来源核心的基础模式变成了以租金贷来作资产池赚快钱,自然就导致了拆东墙补西墙、资金断链引发的目前的暴雷问题。这也是此次蛋壳公寓暴雷的主要原因和最大症结所在,也只有回归到以租金差模式为收入基础这一根本问题上来,才能真正解决当前的困局。”IPG中国首席经济学家柏文喜表示。

在柏文喜看来,租金贷在商业逻辑上是成立的,因为有明确的还款来源、客户也有足够的离散度来抵御风险,但最大的问题在于如果遭遇今年疫情这样的突发事件所造成行业整体不景气,将会引发大面积还款违约问题,也就是爆发系统性风险。“如何解决租金贷的增信与风险分担、转嫁问题是租金贷下一步可持续发展的关键。”

早在2018年9月,上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局、上海市金融办、人民银行上海分行、原上海银监局联合发表《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》称,要求银行业金融机构开展个人“租金贷”业务时,应当有效履行贷前调查、贷中审查、贷后管理的主体责任,不得将授信审查、风险控制等核心业务外包。个人租金贷资金应当采用受托支付方式向借款人交易对象支付。

上述互联网银行相关业务人士告诉记者,由于风险上升,银行早已收紧甚至停止了与公寓运营平台的合作,对于目前出现问题的平台,银行也在积极协调平台还款;不过这一市场金融服务需求仍然较大,未来可能在业务模式上会进一步调整。

(责任编辑:王治强 HF013)
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