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民生无小事!存量房贷利率转换暗藏危机?

2020-08-28 13:35:17 和讯名家 

  文/赵秀池

  根据中国人民银行〔2019〕第30号公告的精神,2020年1月1日前的存量浮动利率贷款,需要进行定价基准转换,要求在今年8月31日前完成。对于房贷的借款人而言,已经迫在眉睫。

  自各大银行发布公告进行存量贷款利率转换以来,这个话题一直就是人们关注的热点。确实,住房涉及民生,很多家庭都是通过贷款圆了自己的住房梦。贷款时间也都很长,贷款期限一般都在10年以上。利率的变动对每个贷款家庭的影响也是不容忽视的一个问题。

  近日,中农工建各大银行又发出了公告,在8月25日前会将没有自主转换的存量贷款利率,统一转为参考LPR加点形成(加点可为负值)的浮动利率。

  为了调研民意选择的情况,笔者8月18日在个人新浪微博上,发出了选择浮动利率还是固定利率的问卷。截止到今天,有690人做出了回答。其中,469人选择了固定利率,占比达68%;221人选择了浮动利率,占比达32%。有人直接说,银行这样做肯定是对银行有利的,赶紧选择固定利率。

  笔者还曾于4月20日,在微博上做过一个同样的调研,目前还在有人不断给出答案。截止到今天的结果是,有4908人给出了答案。其中,2528人选择了固定利率,占比为52%;2380人选择了浮动利率,占比为48%。

  从调研的结论来看,民意的选择与业内人士的选择是相反的。大多数专家认为,受疫情影响,给世界经济带来的冲击很大,我国虽然抗疫非常得力,但是由于新冠肺炎是传染性疾病,而且传播力非常强,所以,对我国经济带来的影响也较难判断。加之近几年我国经济也在转型,由高增长向高质量转变,所以,需要宽松的货币政策,引导利率下行,以促进宏观经济平稳健康发展。因此,中短期来看,利率下行,选择浮动利率会得到利率下行的好处。

  长期来看,虽然利率变化充满了不确定性,利率受资金的供求关系、国内外宏观经济走势、国际利率水平、企业利润率等影响,利率难免会有起伏涨落,但根据一般惯例,从公平原则来讲,为了避免贷款利率与市场利率长期背离,对借贷中的某一方造成不利影响,长期贷款也会采取浮动利率。正因如此,目前让大家转换的存量住房商业贷款也都是浮动利率贷款。

  之所以大家会误认为存量贷款是固定利率贷款,是因为,自2015年10月24日以来,央行基准利率没有再调整过。而借款人的贷款都是以央行基准利率为利率基准上浮或下浮若干倍的。

  笔者认为,目前这种逆选择的出现,正好印证了经济学中“逆选择”的原理。即在不完全信息下,人们会出现逆选择。而倘若真的一半多的人选择固定利率(笔者的调研只是微博随机调研,不能代表所有借款人的选择),恐怕未来这些人发现利率在下行,自己吃亏的时候,恐怕要后悔。就像当初房价还没上涨时,拆迁户在选择货币补偿和实物补偿时,自己选择了货币补偿而后悔一样,会引起社会不稳定因素。

  众所周知,金融的知识与保险的专业术语一样,深奥难懂。很多人根本不知道什么是固定利率,也不知道什么是浮动利率,更不知道未来利率的走势。也不知道,在什么情况下,应该选择什么利率,更不会计算转换后的利率是多少。比如,有人反映,其选固定利率的理由,就是觉得自己的贷款利率低,要保住低利率。他哪里知道,利率转换为参考LPR加点形成(加点可为负值)的浮动利率之后,执行的利率比他现在的利率还低。

  还有人认为,贷款没有几年了,时间比较短,想稳定,怕利率上涨,所以选固定利率。其实,就各种因素综合判断,近几年利率上涨的几率是比较小的。

  据笔者5月4日发出的存量贷款是浮动利率还是固定利率的问卷调研结果来看,291人参与了回答,只有167人知道目前自己的存量贷款是浮动利率,只占57%。这还是经常上微博,有一定知识、素质较高的人的调研结果。微博下的调研结果可能更不尽如人意。不少人跟笔者互动或私信,说自己根本不知道之前的贷款是什么利率,问的问题也都是该不该转,应当转为什么利率。

  鉴于此,笔者提出如下建议:

  第一,存量贷款利率基准转换事关重大,需要加大宣传力度。让借款人在完全信息下,做出合理选择。

  各大银行统一转为浮动利率,也是有担当的表现。银行作为专门的金融机构,比借款人对金融市场、利率走势的了解情况更多些,引导借款人做出正确选择至关重要。其实,就贷款合同而言,之前的定价方式是央行基准利率的倍数,央行基准利率发生变化,贷款利率就要发生变化,本身就是浮动利率,贷款利率是随央行基准利率变化而变化。现在利率市场化改革后,央行不再公布基准利率,央行基准利率已经由LPR代替,只是利率基准的转变,转换后的贷款利率应该随LPR变化而变化。

  从《合同法》角度,要保持合同公平稳定,也不应该让借款人做出转固定利率的实质性的改变。如果是做出固定利率的选择,需要借贷双方根据未来利率走势,重新议定利率,重新签署贷款合同,而不是只签署一个补充协议。

  第二,要对存量贷款利率基准转换设置一定的犹豫期,允许其修正选择。

  当前,只给借款人一次选择机会,恐怕有些人发现自己吃亏了,即使是自己的选择也不认账。也会说是自己不懂,才做出的错误决策。原来的存量贷款本来就是浮动利率,凭什么给我一个固定利率选项让我选呢?因此,这次利率基准转换,要给出一定的犹豫期,将选择期限延长至新利率执行一定时间以后。因为很多借款人的利率在明年1月1日之前是看不到变动,感受不到利率变动带来的影响。

  第三,要规范各商业银行的做法,避免给借款人的选择带来困扰。

  目前各银行在8月25日之后,会为没有自主选择的存量房贷转换为浮动利率,不存在转为固定利率的困扰了。但是,各银行的调价日还是有所不同,有的转为借款人的起息日,有的以原合同为准。建议统一为以原合同为准。

  另外,有的银行除了给出固定利率和浮动利率选项外,又给了一个维持原合同不变。而维持原合同不变,也意味着是固定利率,因为已经完成利率市场化改革,央行基准利率已经转换为LPR,央行也不再公布基准利率了。这样做的后果可想而知。

  改革是一种创新,金融改革更是比较复杂,难免会出现这样那样的疏漏。市场经济是信用经济,银行贷款市场更是信用经济的代表,希望相关部门能够正确引导这次利率基准转换,使借款人真正获得利率下行的好处,取信于民,使金融市场平稳健康发展,也为更多的人安居乐业做出贡献。

  作者系北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学赵秀池教授

  (校对:彭玉凤)

本文首发于微信公众号:中国经营报(博客,微博)。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:董云龙 )
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