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住房抵押贷款债权的爱与恨

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2016-03-31 13:56:23 来源:和讯  作者:史习斌

  过年前有人向我提出希望我开一堂关于房产抵押类债权分析的课程,我也应邀为大家讲述关于房产抵押类债权当中的优势和劣势,希望大家从我的课程中能够了解到更多市面上房屋抵押业务中应该注意的事项以及现在市面上有很多房地产债权的猫腻,送个大家一双慧眼,让你把这事情看得清清楚楚、明明白白、真真切切。

  首先我们需要一起来了解一下什么是房屋抵押类贷款?对于老百姓(603883,股吧)来说,房屋抵押类贷款最早接触到的就是按揭贷款了。在购买房屋缴纳了首付以后,通过向银行申请商业贷款或者向社保中心申请住房公积金贷款,并将自己购买的房屋作为抵押依据。分为若干个月进行还款,并支付相应利息的行为。就被称之为按揭贷款。而在这里,我向各位重点讲述的是在民间资本市场中广义的住房抵押贷款。

  在民间,借款人需要向典当行、小额贷款机构、民间借贷平台进行借款,并将自己的拥有所有权的房屋,在房产交易中心登记它项权利,并承担相应利息的行为称为民间房屋抵押贷款。民间借贷由于受到《合同法》的保护,确立了债权人与债务人之间的关系,并给予了相应的权利以及义务。根据最高人民法院关于民间借贷内容的司法解释:《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中,不但明确了民间借贷的合法性,同时也规定了民间借贷的利息标准。在民间借贷中,包含但不限于利息、罚息、违约金、手续费等费用不得超过年化24%,如这些费用在年化24%以内,则可以通过法院判决和执行予以支持。如果超过年化24%但低于年化36%的由债权人自行协商收取,能否收取得到都是由债权方和债务方自行协商。如果超出年化36%的部分,则债务人可以向法院申请要求债权人退还超出部分。也就是说法院不但不予支持还会责令要求债权方退还。如果出现出借时直接扣除利息,则法院会按照借款人实际到手资金作为本金计算,超出部分不作为本金计算。也就是说如果我们要从民间金融机构进行借款,必须要注意“两线三区”的利息部分,如果超出年化24%,我们都可以提出异议,而且请记住,这个年化24%不仅仅指利息,包含其他一切费用都可以涵盖在里面。因为如果不是金融机构,其本身只能收取部分服务费用,什么滞纳金呀什么罚息呀等等费用都是不允许收取的。在法院中也可能会判定为利息部分,所以很有可能就不被认可。可是根据现在新规出台后类似案件同比增长19.86%的态势和案例来看,法院并不是一面倒的偏向债务人这一方,所以在操作这类业务时,请各位借款人在签署协议时就需要提出先关异议,这样比较保险

  当然,我们还有许多投资人想知道究竟房屋抵押借款金融公司是如何把握风控的。在这里我也与大家一同分享一些。首先在风控审核中由于各家公司的着重点不同,他们关注的风控节点也会有所不同。比如有些公司和财务公司合作,催收能力特别强,就会着重根据客户的还款能力和还款意愿上大做文章,抬高借款人的违约成本。那么这类公司会把握客户的工作情况、家庭情况、征信情况、以及其他收入情况等等。并作好还款应急预案,如果出现违约状况的话将会如何催收,并制定详细的催收方案。再比如说,有些公司与房产中介公司合作,会关注房屋的市值情况、该房屋所在区域周边的房屋买卖情况和房屋均价,还有房屋中户口情况、以及做相应的房屋买卖公证,房屋授权公证等手续。为的是在出现违约状况的时候能够第一时间处置房屋,回收自己的借贷资金等等。那么通常情况下,在民间做房屋抵押借款需要提供哪些材料呢?我在这里稍微罗列一下,如果有不全面的地方也是因为最近天气比较干冷,我有点当机了,或者我还没有学到。通常需要借款人的身份证复印件、配偶的身份证复印件、结婚证、如果没有结婚需要单身证明、收入证明或个人所得税税单、离婚人士需要提供离婚判决书,房屋产权证,房产交易中心提供的产权信息调查表,个人流水、个人征信报告、户口本、以及备用房产的房产证等资料。通过这些资料,风控人员可以知道房屋现在的基本状况,以及房屋现在的现有价值,通常现有价值是根据近一个月该处房产所在区域周边房屋买卖的均价减去房屋现有它项权利价值而得到的。还可以知道借款人的收入状况,银行借款还款状况,借款人家庭状况、工作情况以及个人还款能力状况等。然后通过落实这些情况的真实性,确保借款人的情况清晰透明。甚至有些借款公司还会先行了解该处房屋现在的市场脱手情况等。得到这些信息后,根据这些公司对风险把握的偏好,会给到借款人房产剩余价值的50%~82%价值作为借款人可以借款的依据和借款额度规定。现在随着房市价格越来越高涨,相信房贷抵押率会再创新高。当然处置手段和处置方式也会不断升级。有些公司或操作方也同样会加入公证概念,比如我们经常听说的几种常见公证:借款公证、房地产买卖公证、车辆买卖公证、处置权利全权委托公证以及强制执行公证等。以公证的方式来绑定房产的所有权以及处置权,这样如果在出现风险的同时就可以直接处置房产,达到快速变现的先决条件。通常在民间完成房屋抵押借款的风控往往做到这种程度已经是非常全面了,但是很遗憾,即使是这样同样还是存在一定程度的风险。在接下来的课程中我也会告诉大家这里存在的风险主要出现在哪里。但是现在有许多以房地产债权自居的平台也好个人也好,通常也无法完全做到这样全面,所以投资人在选择投资房地产债权时应完整了解平台是否在这些内容中完成多少手续,这些手续是否全面落实到人,这样在自己申述权利的时候就不会再出现被动状态。尤其需要注意的是,在完成出借时需要到房产所在区域的房地产交易中心调取所抵押房产的房地产权利调查表,也就是产调。明确所有权和他项权利,这样做到心中有底不会吃亏,因为所有的房地产债权只有在房地产交易中心进行他项权利登记后才能产生有效权利,否则则要通过法院保全来确立可能产生的权利了。

  那么如果从事民间房地产抵押业务的从业而人员需要注意的事项有哪些呢?我们的工作小组曾经做过相应对抗测试。首先必须尊重民间房地产抵押借款的基本流程,也就是我在前面所说需要完成的若干手续或若干准备。第二,需要滞留一定数量的还款准备金,作为还款处置保证。因为在对方失去还款能力时,拥有还款准备金的客户平台完全有充足的时间作为压降或处置的时间。同样,无论是诉讼还是其他方式处置房产等都需要时间成本和资金成本作为铺垫,有了一定数量的还款准备金,平台就可以直接启动后续催收或处置的应急预案,而且对借款人也不会产生过分压力,大家都有缓冲的余地同样大家都能对后续协商结果做好充分的心理准备。第三在借款前需要了解对方所在房屋的户口情况,60岁以上老人以及14岁以下儿童户口落户的房产最好避免进行抵押。因为在处置房产时或者催收时可能会出现比较被动的地位,并且会引起社会同情的对立面的情绪,这样就会出现处置困难的局面。从业人员作业的时候可以建议借款人将所在房产中的户口迁出,或者更换其他房产进行抵押借款。第四、在做房产抵押时在合同附件上加上不再重复以抵押房产作为担保物的借款,和不再以抵押房产作为担保物的连带担保的承诺,由于借款合同是需要去公证处做借款公证的,所以这些承诺可以一并做相应公证。否则在未来借款人由于其他种种原因在其他地方重复借款或者在其他场合为他人提供公证后,法院还会考虑到其他债权人的权利使处置出现滞后现象或不支持处置的判决。第四、在有银行他项权利在房产中的时候,通常债务处置会优先处理该笔债权所以要注意银行贷款的比例如果超过40%银行就有权优先处理。由于不清楚债务人与银行之间签订的抵押贷款合同中的罚息和滞纳金,所以建议操作比例不适合太高通常住房的借款比例加上银行部分总和不适合超过65%,而商住两用或纯商业房产总和不适合超过45%这样留有足够的空间让自己的本金和法定利息能够得到一定的保障。当然在整个房地产抵押借款的业务中还有如“抢手房”这样的比较危险的内容,而且风险系数也会比较高,需要我们从业人员个人素质和风险意识也需要非常强,但是总体来说,房地产抵押借款在民间借款中还是受到普遍认可的,毕竟有东西压在手里心理还是踏实很多的。

  在现在的资本市场中,普遍认为房地产债券的安全系数还是比较高的,那么我们今天就一起聊一聊房地产债权的优势到底有哪些?第一、房地产抵押债权的心理暗示内容,对于房地产抵押债权来说,普通投资人都会认为有房子在,而且贷款率又这么低,通常情况下债务人不愿意违约让自己的房子被低价处理,自然就不会产生违约状况。第二、对平台公司操作手段比较膜拜,在受让债权的时候突然发现原来平台公司做了这么多工作,比银行还要严格,平时我们接触到底方式和平时我们接触不到的方式都用了,那么实在是太厉害了,能想到这样做的平台一定非常安全。第三、处置方式上面,可以通过自己找人处置房产,而且等于平时的购房价格打了好几折的情况下完成购房,这就是捡了一个大便宜了,害怕什么。第四、公证处给到的合法保障,能够在法院下属机构公证处完成相应法律程序,那么这种借款的合法性一定受到法律保护,那么投资人申诉权利也是受到法律保护的。第五、也许人可以跑的掉,可是房子总没有办法自己张腿跑了吧,现在房子价格天天在涨,肯定自己的权益可以得到保障的。以上几种心态是我们投资人面临房地产抵押债权的常规心态,可是往往这些心态就是让投资人投资失败的误导心理。我们真正来了解一下房地产抵押借款的市场优势到底在哪里?首先,房地产抵押债权是属于担保类借款,通过不动产的担保,实现借款的保障。在实际操作中,可以申诉物权变更。如果无法达到物权变更的前提下,操作方可以将自己的债权进行议价转让,并完成相应转让手续。在操作时可以做好相应的保障工作。其次、由于不动产也是属于市场普遍流通性资产,所以可以在市场上进行转手,并实现套利,拿回本金利息,但是这个前提是必须已经获得该处房地产所有权。再次、房地产债权在整个债权信息中也属于比较完整的债权,在查询债权真实性的角度来说比较容易找到有公信力的切入点,比如在大资金量一对一完成债权对接的情况下,投资人可以花二十元钱,去房产所在的房地产交易中心里调取该处房产的全部产权信息,了解债权是否真实存在以及房屋的所有情况。当然还有房地产债权的好处就是能够第一时间找到借款人,不论是在所在房产这里还是在房地产所在区域的物业或居委会里,我们都可以通过他们找到业主,这样在后期的债权催收方面也不会出现太大的纰漏。但是在投资房地产债权时还是需要冷静分析,如果是之前我提到的几种心态的话,恐怕最后可能都会出现问题滴。比如说之前我们提到的抵押率比较低不会违约的心态,如果对方出现专门用于金融欺骗的“抢手房”,那么不管抵押率怎么低,对方可以锁定房产,不让出借人进行处置,这样的案例现在悬空的仍然有不少。比如说平台公司做的各类风控手段,如果一旦不按照我之前介绍的操作方式或者有一点遗漏就有可能面临某个节点出现问题,这些操作手法都是由于血的教训一点一点积累起来的,毕竟大部分的民间抵押借款手续还是借鉴银行的商业抵押贷款方式而来的。所以每一步都是有操作性要求的。还有认为可以自己处置房产的投资人,虽然做到一对一匹配债权,但是如果房价上涨或抵押率不超过40%的情况下要求处置房产的请求恐怕也很容易得不到法院的支持或者有不远处置房产的第二个登记债权人在其中,不同意处置房产的话,那么你恐怕也没有办法处置该处房产的。还有比较笃信公证处概念的投资人,我也可以告诉大家,其实公证处所做的公证确实拥有法律效力,不过只是单纯的在法院提供判决的时候能够从权利登记顺序上做好排序,也就是说你能够证明在法院里你排队的时间到底是什么时候。如果还抱着跑得了和尚跑不了庙的出借人请你醒一醒,毕竟在中国的法律中,所有的物权处置行为都要通过物权人去实现的,而且是要求所有物权人一起才可以处置物权,所以和尚跑了庙也不能烧香了。

  接下来我们来解剖一下房产债权的劣势,在房产债权中,借款标的通常根据房地产价值来走,通常不会低于30万元,最高通常不会超过800万元,那么大家就可以看出,房地产债权的标的相对是比较高的,而且房产抵押借款周期通常都不会低于6个月,那么对于资金来说必须要做好资金滞留超过半年的准备,而且通常情况下的先息后本的还款方式,也会让投资人无法了解的最真实的还款情况。因为利息是提前收取的,投资人每个月收到利息并不代表借款人还款正常。还有处置不动产的时间周期,通常情况下处置房地产的周期在楼市良好的情况下不低于2个月,如果其中还有银行贷款的话不低于三个月,而楼市相对比较低迷的情况下,恐怕这个周期会更长,甚至能够超过一年,而这样出借人只能等到不动产变现后才能够拿到自己的本金和收益,同时还要过银行关、法院关、执行关、律师关等等,等到过五关斩六将后,出借人才能够贷贷平安。所以如果投资房地产债权的时候千万要做好这样的心理准备,不要一下吧所有的资金全部投入进去,不然很可能伤不起。所以,在挑选房地产债权的时候,投资人必须按照我之前介绍的,了解平台公司是否做好相应的手续,并提供相应的手续给到你,最好是直接将债权登记到自己的名下,这样在未来申诉的时候会方便许多,平台公司也是收取手续费的,所以同样拥有帮您要回您投资资金的义务,所以不要让他们躲清闲,你完全可以找一个靠谱的平台公司为您提供法律支持,如果不幸平台公司已经倒闭了呢?也不用害怕,相信律师楼是您不错的选择。当然律师楼是按照标的的7%进行收费的,不过能够要回来总比一分钱都要不回来的好。同样在拿到债权的同时也拿到更多的法律文本和出借依据,这样在交给律师的时候律师完全知道该如何处理,不会给到其他可能会误导的意见。在执行阶段需要多与执行庭的法官打交道,执行庭有义务维护判决书的法律效应,所以不妨在执行过程中在执行庭法官面前多要一点同情分,这样也许很快能够解决掉您的问题了。这里还是要重申一点,选择房地产债权的时候一定要选择手续齐全且没有瑕疵的债权,这样我们的投资人才能够更安全一些。切记切记。

  这里,我还想和大家分享一下首付贷以及赎楼贷的相关内容和注意事项。如今越来越多的互联网金融平台和房地产开发商或房地产中介机构携手推出了首付贷和赎楼贷。简单点说就是,如果在首付款不足的情况下,通过互联网金融平台进行借款,付清首付,其余款项向银行借款购买房产,然后通过一段时间分期还款的方式将之前的首付贷还清,通常情况下首付贷的利息为年化7%~19%之间,这样的借款由于资金是转给房地产开发商的,所以甚至有些平台要求房地产开发商做最后的垫底工作,而且如果不还清首付贷的话,房地产开发商不予办理房屋产权证来威胁借款人。而赎楼贷是通过借款还清银行贷款,并从银行内更高额度的审批贷款,而资金来源是通过互联网金融平台进行实现的,通常赎楼贷的借款周期最长不超过1个月,而借款利息也差不多为年化7%~10%之间,对于有些投资人来说还是非常喜欢这类债权的。实际上这两类债权在以前的市场中同样存在了十几年了,只是之前不叫这个名字,也没有这么规模化,首付贷以前叫“零首付购房”,而赎楼贷以前叫过桥,都是民间资金行为,但是现在做这类业务的公司已经倒闭一批又一批了,那么他们究竟死在什么上面?一是楼市价格的上涨和下降,二就是死在银行放款周期排队上、三就是死在国家政策调控上,在这个市场上落水的资金何止百亿,这也就是即使有市场也无法在中国成规模化的原因,现在国家对这两种贷款也可开始重视,而且仍旧保持一贯的打压态度。因为这两种贷款实际上会导致整个楼市调控失效,楼市泡沫更加严重,甚至已经开始冲击楼市崩盘临界点,一旦出现金融低迷还款人无法还款,就会出现楼市跳水的多米诺骨牌效应。这样受损失的还是我们善良的投资人。

  今天我将房地产抵押债权的情况大致的向各位做了介绍和分析,其实内容还有很多,希望下一次再有机会和大家一同分享。我想和各位说的是,房地产抵押债权的内幕也是非常多的,其中不是太了解的投资人可能会不明所以就出现问题。希望大家在挑选此类债权的时候谨慎小心,并且能够在我的分享中了解到一些可以参考的内容,帮助大家在未来的投资中辨清方向。我的目的只有一个,希望大家在未来的投资中赚的盆满钵满。

(责任编辑:王姝睿 HF059)

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